COMO ENCONTRAR VIVIENDA

(Finding Housing)

Las dos maneras básicas de hallar un lugar para alquilar son los avisos clasificados en el periódico y las páginas amarillas en la guía teléfonica, bajo el título “Real Estate Rental Service”o “Apartment Finding & Rentals”. Si necesita encontrar vivienda a bajo costo, llame a Housing Outreach Rental Program al (801)359-2444, en Salt Lake City. La gente de bajos recursos puede obtener información sobre asistencia federal para alquilar vivienda o una lista de edificios subsidiados en las oficinas locales de Community Action Program, las agencias especiales llamadas housing authorities y, en Salt Lake County, en Crossroads Urban Center, o JEDI. Para solicitar vivienda con asistencia del gobierno (subsidized housing) póngase en contacto con una housing authority local o cualquier propietario de apartamentos que esté recibiendo un subsidio para el edificio, directamente del gobierno.

Las direcciones y números telefónicos de la mayoría de las oficinas mencionadas a través de este folleto están al final del mismo.

SI LE COBRAN POR SOLICITAR UN APARTAMENTO

(Application Fees)

Puede que, en la localidad donde usted quiere alquilar, no esté permitido cobrar por dejarle llenar una solicitud para ocupar un apartamento o una casa (application fees). Al presente, application fees están prohibidas en Salt Lake City y en las ciudades aledañas conocidas sólo como parte del “Salt Lake County”. Si le piden que pague sólo por solicitar un apartamento para alquilar, llame a Utah Legal Services o al gobierno local para averiguar si hay una ordenanza que prohiba application fees en esa zona en particular. También puede llamar a las autoridades electas y hacer que alguien se interese en la adopción de tal ordenanza.

DISCRIMINACION

(Discrimination)

La discriminación ocurre cuando no le alquilan un lugar por su:

raza, color, país de origen, sexo, incapacitación, religión, familia, o por el origen de sus ingresos.

Por ejemplo, si le niegan un apartamento porque usted recibe un subsidio al alquiler (subsidized housing), eso es discriminación por el origen del ingreso (su subsidio); complejos habitacionales para “adultos solamente” violan la sección que refiere a la “familia”; y cobrar más alquiler a una familia por causa de su religión también es discriminación.

Sin embargo, puede haber viviendas exclusivamente para personas “de la tercera edad, o mayores de 60 años”, (seniors), siempre que se cumplan ciertas reglas especiales.

No es ilegal discriminar por otras razones que las dadas arriba. Si tiene dudas, llame a la Utah State Labor Commission o a Utah Legal Services, Inc.

CONTRATOS DE ALQUILER

(Rental Agreements)

Antes de darle dinero al propietario de la casa, pida un contrato por escrito.

En todas las oficinas de Utah Legal Services, hay disponibilidad de copias gratuitas de un contrato de alquiler justo. Puede proponer que se use este contrato en lugar del que tiene el propietario. También puede usarlo para que le dé algunas ideas sobre cómo debe de ser un contrato de alquiler.

¡LEA EL CONTRATO QUE LE PROPONEN ANTES DE FIRMARLO!

Hay dos clases de contratos de alquiler: de palabra (oral) (siempre mensual) y por escrito (written), sea mensual o a término fijo. Puede que sea rápido y fácil simplemente hablar con el propietario, darle dinero y la mano, pero recuerde que las cosas cambian y las memorias difieren. Un contrato por escrito y firmado pone la relación por escrito y usted puede referirse a él y usarlo para proteger sus derechos. Cuando alquile, obtenga siempre y guarde una copia firmada del contrato.

Cuando esté por entrar en un contrato de alquiler, léalo antes de firmarlo. Vea qué es lo que realmente dice. Si no lo entiende, pídale al propietario que se lo explique. Si entiende la explicación, pídale al propietario que escriba lo que dijo, entonces firme la explicación que entiende, no el contrato que no entiende. Si usted entiende el contrato pero no le gusta, no lo firme. Dígale al propietario que no le gusta; negocíe para cambiar lo que no le gusta.

En todas las oficinas de Utah Legal Services, hay copias the un contrato de alquiler justo. Puede proponer que se use este contrato en lugar de uno de el propietario tenga. También puede usarlo para tener algunas ideas de lo que debería de estar incluído en un contrato a largo termino.

ANTES de firmar un contrato de alquiler, asegúrese que incluye la información siguiente:

* Nombres, direcciones y números telefónicos de ambos, el inquilino (o rentero) y el propietario o encargado.

* La dirección de la casa que va a alquilar.

* El alquiler acordado y cómo, cuándo y dónde pagarlo.

* Las personas responsables por pagar los servicios ( de gas, agua, electricidad, etc.).

* Una indicación de que los avisos (notices) serán por escrito y adónde dirigirlos.

* Los nombres y números telefónicos de quienes pueden ser llamados en caso de arreglos (propietario, encargado, o agente.).

* Una descripción de la casa antes de que la alquile y una lista de lo que contiene.

* El propósito del depósito que ha de pagar y las condiciones para que le sea devuelto.

* Proveer aviso de 24 horas si el dueño quiere entrar en la casa, excepto en casos de emergencia.

ANTES de firmar, asegúrese de que el documento NO INCLUYE:

Recargas exageradas por atrasarse en el pago y otras cargas.

Depósitos exagerados que no van a ser devueltos.

Necesidad de pedir permiso para tener huéspedes, o de que dé una lista de ellos.

Permiso para que el propietario se apodere de sus cosas si usted se atrasa con el alquiler.

HAGA UN INVENTARIO ANTES DE MUDARSE AL LUGAR

(Checklist)

Cualquiera que sea el contrato que intente hacer con el propietario, debería de recorrer el apartamento y hacer una lista de todo el contenido y de su condición, de las paredes, las alfombras, los aparatos eléctricos u de otro tipo, los artefactos del baño, etc., antes de estar de acuerdo en alquilarlo. Haga que el propietario firme su lista y asegúrese que los dos guardan una copia del documento firmado.

CONTRATOS A LARGO TÉRMINO (Leases)

Un contrato a largo término (lease) generalmente indica que va a ocupar el lugar por un período específico de tiempo y el alquiler se fija para todo el período del contrato. Un lease puede ser por seis meses, un año, o un número de años. Un lease puede hacerlo quedar en un lugar más tiempo de lo que usted quiere. Si se muda antes de que se termine, será responsable de pagar el alquiler hasta que el propietario alquile otra vez el apartamento. Por otro lado, un lease puede proteger su derecho de quedarse en el apartamento hasta el fin del contrato si usted cumple con sus obligaciones, aunque el propietario quiera que se mude antes de la expiración del contrato. Sin embargo, usted no tiene derecho a quedarse después de que el contrato se termine, A MENOS QUE llegue a otro acuerdo con el propietario. (Puede no darse este caso si usted está en ciertos tipos de programas de subsidios federales al alquiler de vivienda (subsidized housing). El contrato puede tener cláusulas específicas sobre este punto, así que léalo con cuidado. Si hay una cláusula de que se necesita dar aviso antes de que el inquilino se mude a otro lugar, aunque sea al final del período, délo. Hable con el propietario sobre un nuevo contrato, o la continuación de su residencia mes a mes antes de que el lease se termine.

Mientras dure del contrato, el propietario no puede forzarlo a aceptar ningún cambio, a no ser los que ya se encuentran en el contrato. Por ejemplo: Algunos leases permiten un aumento del alquiler durante la duración del contrato si los servicios (de luz, agua, etc.) o los costos de operación suben. Si se llega a un acuerdo para que se quede después de que se termine el contrato, puede haber cambios en el mismo. Si no se cambia una cláusula, entonces permanece válida cuando usted se queda.

El propietario sólo puede terminar un lease durante su duración, si tiene una buena causa, pero no tiene que renovarlo.

Contratos Mensuales (Month-to-Month)

Puede entrar en un contrato mensual (month to month) desde el principio, cuando ocupa el lugar, o puede convertirse en un inquilino por mes si se queda (con permiso del dueño) pero sin firmar un nuevo lease, después de terminarse un contrato a largo término (lease) . Se pueden hacer estos contratos por escrito (written agreements) o de palabra (oral agreements). (Siempre procure obtener un acuerdo por escrito). Sin embargo, el dueño debe de darle los avisos de desalojo (eviction notices) como lo manda la ley. (Vea “Desalojo” para enterarse de los diferentes avisos). Avisos de cambios en los términos - como la cantidad de alquiler - debieran de hacerse por lo menos quince días antes de que el cambio se lleve a efecto (el cambio sólo puede ocurrir al principio del próximo período mensual de alquiler). Los avisos por parte del inquilino, de que se va a mudar, debieran de hacerse por lo menos quince días antes del final del período y el inquilino debe de irse al final del período.

TENGA EN CUENTA: El contrato de alquiler puede requerir avisos con diferentes períodos de antelación,

Los contratos mensuales no garantizan que el inquilino pueda quedarse por un período determinado de tiempo. Pueden desalojarlo por causa o sin ella.

Los contratos de alquiler entre propietarios de casas móviles (mobile homes) y los propietarios de los parques donde se ocupa un lugar, deben de hacerse por escrito y no pueden terminarse sin causa.

Debido a esta protección especial, aunque se considere el contrato como “por mes”, los dueños de mobile homes tienen siempre, en esencia, un contrato a largo término (lease). (Vea la sección sobre “Casas Móviles” (Mobile Homes) en este folleto).

Si no hay causa para desalojarlo, un lease solo puede terminarse antes de su expiración por acuerdo mutuo. Es decir, tanto el propietario como el inquilino tienen que hacerlo juntos, por escrito.

DEPOSITOS

(Deposits)

* Son devueltos, a menos que el contrato diga que no se devuelven.

* No hay límite para la cantidad del depósito.

* No requieren pago de interés.

. * Es diferente que el alquiler.

¡Obtenga siempre recibos por su depósito y su alquiler!

COMO PAGAR EL ALQUILER

(Paying Rent)

Si regularmente necesita ayuda para pagar el alquiler de su vivienda, debería de solicitar el subsidio (subsidized housing). (Lea la sección titulada “Viviendas Alquiladas Con Ayuda del Gobierno” en este folleto). Para hacerlo, póngase en contacto con la agencia llamada “Housing Authority” en su zona. (Vea la lista al final de este folleto). También puede ponerse en contacto con los propietarios de edificios que han obtenido subsidios del gobierno para sus apartamentos. Para ubicarlos, llame a la oficina local de Community Action Program, Crossroads Urban Center, JEDI, o cualquier servicio de información y referencias. La biblioteca de la localidad puede también tener la información que necesita.

Las personas de más de 60 años (seniors) y las personas incapacitadas o lisiadas (disabled) también pueden solicitar subsidios al alquiler (rental subsidies) en las oficinas de las “housing authorities” o con propietarios particulares. Hay edificios de apartamentos construídos especialmente para estos dos grupos especiales.

NO pague su alquiler al contado sin obtener un recibo firmado por el dueño o su agente. Usted mismo puede preparar un recibo y luego hacer que el dueño o el encargado lo firme.

Si es posible, NO pague su alquiler con un money order a menos que lo entregue personalmente y obtenga un recibo. Si se pierde el money order en el correo, lleva mucho tiempo para localizarlo. Mientrastanto, el propietario querrá el alquiler al que tiene legítimo derecho. Esto puede resultar en que tenga que hacer dos pagos, o lo desalojen por no pagar el alquiler. Un talón o un duplicado de un money order no es un recibo. No prueba que usted pagó el alquiler, sólo que compró un money order.

El pago del alquiler con cheque le da un recibo automático cuando el propietario lo canjea. Hasta que lo canjee, usted no tiene prueba del pago. Puede detener el pago del cheque que hizo (stop payment) si se pierde en el correo. También puede escribir en el cheque el mes que pagó para evitar confusiones después.

Para obtener ayuda de emergencia para pagar el alquiler, recurra a su iglesia, a Community Action Program, o al Department of Workforce Services.

DERECHOS DEL INQUILINO

(Renter’s Rights)

Usted tiene derecho a un hogar seguro e higiénico. En Utah, las ciudades y los condados han hecho códigos de edificación y de salubridad. Los edificios en que haya violaciones grandes de estos códigos no son ni seguros ni decentes y no deberían ser alquilados. La ley estatal requiere que los propietarios mantengan los lugares que alquilan en cumplimiento con estas ordenanzas. Usted tiene derecho a llamar a un inspector de salubridad (health inspector) o de vivienda (housing inspector) si piensa que hay una violación de código en donde usted alquila.

Cuando alquila un lugar para vivir, usted cambia dinero por el derecho a la privacidad y a disfrutar el lugar en paz y tranquilidad. El dueño o el encargado retiene el derecho de entrar al lugar en “horas razonables”, para inspeccionarlo o para hacer arreglos, pero usted puede requerir que lo notifiquen por lo menos con 24 horas de antelación antes de hacerlo. Usted tiene derecho a decirles cuál es “una hora razonable”. Sin embargo, la única manera de asegurarse que le van a avisar por adelantado es si hay una cláusula al efecto en el contrato.

Cuando paga el alquiler o el depósito, tiene derecho a un recibo por escrito. Siempre obtenga uno en caso de pagar al contado o con money orders. Un recibo debe de contener la fecha, la cantidad, lo que pagó (“Alquiler por enero más la recarga” - “Pago total”) y la firma de la persona que recibe el pago. Si la firma es ilegible, el nombre y el título de la persona debieran de estar escritos en letra de imprenta debajo de la firma. UN RECIBO ES, A MENUDO, LA UNICA FORMA DE PROBAR QUE SE HIZO EL PAGO.

Cuando tiene un contrato mensual (month-to-month agreement), tiene derecho a un aviso de quince días, por lo menos, de cualquier cambio en el contrato. Si tiene un contrato a largo término (lease), no puede haber ningún cambio a no ser los que usted apruebe o estén ya permitidos por el lease. (Léa “Contratos a Largo Término”) Si se queda con el permiso del dueño después de que el lease se termine y no firma un nuevo lease, todos los términos del contrato vencido que no fueron cambiados, siguen en efecto.

Tiene derecho a esperar que cualquier arreglo que el dueño acordó hacer será hecho dentro de un tiempo razonable.

Tiene derecho a NO FIRMAR un lease si no lo entiende por completo. Claro, si no firma, el dueño puede rehusarse a entrar en un contrato de alquiler con usted.

Si usted es víctima de violencia doméstica dentro de su familia, de su pareja, de una ofensa sexual o robo, o víctima de alguien que le esté acechando; usted tiene el derecho de solicitar al dueño de la propiedad, que cambie las cerraduras o candados de su apartamento. Quizás usted tenga que pagar los costos de eso, y el dueño puede requerirle que le provea documentación apropiada como una orden de protección o un reporte de la policía. El dueño no debe dar una llave a la persona que le ha agredido aunque ésta haya firmado el contrato de arrendamiento.

Tiene derecho a PERMANECER EN EL LUGAR QUE ALQUILA hasta que lo desalojen legalmente con una orden judicial (court order) o hasta que el contrato a largo término (lease) se venza. LOS DUEÑOS NO TIENEN DERECHO A CAMBIAR LAS CERRADURAS Y DEJARLO FUERA, NI A APODERARSE DE SUS COSAS. Sólo el sheriff o constable puede desalojarlo con una order judicial (court order).

RESPONSABILIDADES DEL INQUILINO

(Renter’s Responsibilities)

* Pague todo el alquiler puntualmente. Sin embargo, bajo ciertas circunstancias, puede tener derecho a retener el pago. (Léa “Qué Hacer Si La Vivienda Está En Malas Condiciones”)

* Cuide razonablemente la propiedad que está alquilando. Después de todo, es propiedad del dueño y usted está pagando por usarla. Cuando se mude de allí, debe de estar en las mismas condiciones que estaba cuando usted se mudó a ella, excepto por el desgaste normal (normal wear and tear).

* Déjele saber al dueño cuando se va a ausentar for un cierto tiempo y, si es posible, cómo ponerse en contacto con usted. Si el dueño se da cuenta que usted no está, usted no le avisó y el pago del alquiler está atrasado, el dueño puede pensar que usted ha abandonado el lugar. (Léa “Abandono por el Inquilino”).

* Cumpla con las reglas del consejo de salubridad (board of health) local, aplicables at inquilino.

* Mantenga el lugar limpio.

* Infórmele al dueño, por escrito, sobre arreglos que se necesiten, tan pronto como sean necesarios. (Léa “Qué Hacer En Caso Que Haya Malas Condiciones”).

* Sea considerado con los otros inquilinos o vecinos. Ellos tienen los mismos derechos que usted. Mantenga bajo el nivel de ruidos en la casa, de manera de no molestar a otros.

* Cumpla con todos los términos de su contrato a largo término (lease) o de otro tipo. Si dice que no tenga mascotas o animales domésticos (no pets), no los tenga.

* No aumente el número de ocupantes especificados en el contrato de alquiler sin permiso escrito del dueño.

* No le cause daño a la propiedad.

* Si tiene un contrato por mes, déle quince días de aviso al dueño antes de mudarse a otro sitio, a menos que el contrato requiera más tiempo. Si tiene un contrato a largo término y necesita irse antes de que se venza, precisa la aprobación del dueño por escrito, o puede quedar debiendo alquiler después de haberse ido hasta que el lugar sea alquilado otra vez.

Usted pierde todos sus derechos como inquilino si lo desalojan legalmente, o si se vence su lease pero no se ha ido, ni ha hecho arreglos para quedarse.

RECUERDE:

Lo pueden desalojar aunque esté enfermo, no tenga empleo, tenga niños, o no tenga ningún lugar adónde ir.

DERECHOS Y RESPONSABILIDADES DEL DUEÑO

(Landlord’s Rights and Responsibilities)

* Seleccionar sus inquilinos (siempre que no discrimine en ninguna forma).

* Adoptar reglas razonables.

* Decidir si el inquilino se queda después de que se venza un contrato a largo término (lease), o por otro mes cuando hay un contrato mensual.

* Inspeccionar el lugar dando aviso con antelación razonable (SI se acordó por contrato).

* Retomar posesión del apartamento si fue abandonado.

* Desalojar al inquilino legalmente.

RESPONSABILIDADES DEL DUEÑO

(Landlord’s Responsibilities)

CSelecionar los inquilinos sin discriminar.

CAdoptar reglas razonables.

CDecidir si el inquilino se puede quedar después de que el lease se venza, o por otro mes más en un contrato mensual.

CInspeccionar el lugar dando aviso razonable o como se haya acordado por contrato.

CRetomar el apartamento si ha sido abandonado.

CDesalojar al inquilino legalmente.

CEntregar el apartamento el día que el contrato empiece.

CCumplir con la lay y con los códigos de salubridad, edificación y seguridad de la ciudad o condado en donde este ubicada la propiedad.

CPermitirle al inquilino, a cambio por el alquiler, vivir en la propiedad en paz, sin molestar sin razón a ningún inquilino o permitiendo que los inquilinos se molesten unos a otros.

CDarle al inquilino aviso de cambios en los términos de alquiler, como ser aumentos del alquiler o acceso al apartamento cuando no haya emergencias. Un aviso de quince días es apropiado en caso de aumento del alquiler en un contrato mensual. Veinticuatro horas es un aviso apropiado para entrar al apartamento cuando no hay emergencias.

CMantener el apartamento en condiciones de seguridad y salubridad y no permitir la manufactura, venta, o almacenamiento de drogas.

CDebe cambiar los candados o las cerraduras cuando un inquilino le provea documentos apropiados, que demuestren que éste ha sido víctima de abuso dentro de la familia, de su pareja, de acecho, de una ofensa sexual o de robo. Al agresor no se le debe dar una llave del apartamento, aunque éste haya firmado el contrato de arrendamiento. (El contrato de arrendamiento continúa teniendo fuerza y vigor sobre el agresor)

CCumplir con todos los términos del contrato.

CSeguir el procedimiento legal de desalojo.

CASAS MOVILES

(MOBILE HOMES)

Si es dueño de su mobile home, se aplican diferentes reglas a los contratos a largo término (leases). El contrato de alquiler para el predio (lot) debe de ser por escrito y debe de contener las reglas del parque (park rules) que, si se violan, pueden resultar en desalojo (eviction). Las reglas se pueden cambiar y se pueden hacer cumplir 60 días después de que se le haya dado una copia al inquilino. Si el parque propone una enmienda a una regla, los residentes del parque deben de tener una oportunidad para discutir el cambio durante los primeros 30 días después de que sea propuesto. Las reglas tienen que estar relacionadas con la salubridad, la seguridad, el cuidado y la mantención del parque, o con la conducta apropiada de los residentes.

Si hay un aumento del alquiler, o cambios en las fechas de pago del alquiler o los servicios (de agua, gas, mantenimiento, etc.), estos no son efectivos hasta 60 días después de habérsele dado aviso, por escrito, al inquilino.

De manera de asegurar la seguridad y la buena apariencia del parque, el parque puede requerir cierta clase de material para hacer añadidos o alteraciones al exterior de los mobile homes. Sin embargo, el parque no puede requerir que el residente compre el material o el equipo de un determinado comerciante.

Si quiere vender su unidad, el parque no puede prevenirlo sin razones. Sin embargo, el parque tiene derecho, en forma razonable, a rechazar a un posible comprador que quiera vivir en el parque.

ALQUILERES CON AYUDA DEL GOBIERNO

(Government Assisted Housing)

El gobierno federal ayuda a la gente a pagar el alquiler y financia a agencias locales llamadas housing authorities que tienen y alquilan apartamentos por alquileres bajos. Las condiciones para ser aceptado dependen de los ingresos, pero también de otros factores. Hay programas en los cuales una housing authority posee los edificios (Public Housing), programas en los cuales una housing authority paga el subsidio a un propietario en beneficio del inquilino (los más comunes son Section 8 Vouchers) y otros en los cuales el subsidio viene directamente del gobierno al propietario (Project Based). Hay también programas para gente de la tercera edad - mayores de 60 años (seniors) - y para gente incapacitada (disabled), operados por housing authorities locales así como propietarios particulares.

Los inquilinos pagan un mínimo de $25 a $50 por mes de alquiler en algunos programas. El gobierno provee el subsidio (a través de una housing authority o directamente al propietario) para cubrir parte del resto, o todo lo que falta.

Por información sobre viviendas alquiladas con asistencia del gobierno y listado de lugares, llame a la housing authority de su localidad, a Community Action Program, Crossroads Urban Center, JEDI, o a un servicio local de información y referencias. La biblioteca local puede tener la información que necesita.

“PUBLIC HOUSING”

Los apartamentos o casas alquilados como public housing son propiedad de las housing authorities de la localidad y son operados por las mismas. Las solicitudes (applications) son presentadas a las housing authorities.

Los solicitantes deben de tener derecho, de acuerdo con pautas federales. Hay listas de espera (waiting lists) y la housing authority puede tener su propia política para determinar quién ocupará los lugares disponibles.

(Las direcciones y números telefónicos para las housing authorities en Utah, están al final de este folleto).

“SECTION 8"

El programa más conocido como “Section 8" es llamado “Voucher”. Las solicitudes se presentan a las housing authorities locales. Una vez que usted obtenga su asistencia y sepa qué podrá alquilar, usted elige dónde vivir dentro de la jurisdicción de la housing authority.

La housing authority debe de inspeccionar y aprobar el lugar antes de que empiece el contrato de alquiler (lease). Propietarios en Utah no le pueden negar un apartamento porque usted tiene asistencia del gobierno para alquilar.

“VOUCHER”

Durante el primer ano de su contrato, el alquiler no puede ser más alto de lo autorizado por la housing authority. La housing authority determinará la cantidad de asistencia del gobierno que se le pagará al propietario, en su beneficio. Usted es responsable de pagar la diferencia.

Las solicitudes se presentan en la oficina de la housing authority de su localidad.

“MODERATE REHABILITATION”

Las housing authorities de la localidad proveen la asistencia del gobierno para arreglar edificios de propiedad particular. La asistencia está ligada al apartamento a ocupar. El inquilino debe de calificar (be eligible) para el subsidio, pero si lo desalojan o decide irse, la asistencia quedará con el apartamento para el próximo ocupante. Presente la solicitud al encargado del lugar (manager).

“PROJECT BASED”